معضل مسکن به‌نام مستأجران به کام موجران/خرید آپارتمان با متراژهای کوچک برای دهک‌های پایین درآمدی به آرزو تبدیل شد

شهلاروشنی- به گزارش پایگاه خبری تحلیلی اقتصاد بازرگانی، یکی از مشکلات حاد کشور ما مسئله مسکن و تأمین سرپناه مناسب برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه است بر اساس آمارهای ارائه حدود 18 میلیون و 100 هزار خانوارهای ایرانی در کل کشور وجود دارد که از این تعداد 30.7 درصد آن‌ها یعنی 6 میلیون و 600 هزار نفر مستأجر هستند.
اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن این تعداد مستأجر نسبت به کشورهای توسعه‌یافته رقم فاحشی نیست اما از آنجا که بخش اعظمی از این مستأجران در 7 استان محروم کشور قرار دارند وخامت این موضوع را جدی‌تر می‌کند.
در حال حاضر استان‌های کهکیلویه و بویراحمد، کرمانشاه، قم، لرستان، مازندران و گلستان و یزد دارای بیش‌ترین نرخ اجاره‌نشینی هستند که این عده بخش اعظمی از در آمد خود را صرف اجاره بها می‌کنند. این موضوع در حالی بیان می‌شود که این اقشار از در آمد بسیار پایینی نیز برخوردار هستند.
بر اساس آمارهای منتشرشده از این سرشماری کمترین سهم مالکیت واحدهای مسکونی در میان استان‌های کشور مربوط به استان‌های تهران با ۴۸.۸ درصد، قم ۴۹.۹ درصد، البرز ۵۱.۸ درصد، خوزستان ۵۶.۸ درصد و کرمانشاه با ۵۷.۲ درصد است. همچنین آمارها نشان می‌دهد در آبان سال ۱۳۹۰ از تعداد ۲۱ میلیون و ۴۹ هزار و ۹۳۴ خانوار، ۶۲.۷ درصد از خانوارها مالک عرصه و اعیان بوده‌اند. مقایسه سرشماری سال‌های ۱۳۹۰ با ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که درصد خانوارهای مالک از ۶۲.۷ درصد در کل کشور در سال ۱۳۹۰ به ۶۰.۵ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته و هر سال اوضاع وخیم تر می‌شود. این آمارها در حالی بیان؛ و شهروندان بر اثر رکود اقتصادی و تورم ناشی از آن دچار صدمات اجتماعی متعدد شده‌اند.

 وضعیت اجاره بها نسبت به درآمد در چند کشور پر جمعیت

اگرچه درآمد اقشار پایین جامعه در کشوری مانند هندوستان 200 دلار است اما ازآنجاکه هزینه زندگی یا cost of living index آن‌ها پایین تر از این مقدار است. داشتن خانه‌ای کوچک با اجاره‌بهای اندک، برای بیشتر مردم این کشور مقبول است.

یا در کشور مالزی متوسط حقوق ماهانه مردم چیزی در حدود 890 دلار است و تنها 400 دلار صرف هزینه مسکن می‌شود. این کشور به واسطه داشتن بافت سنتی و ساختمان ارزان‌قیمت توانسته در خانه‌دار کردن مستأجران شاخص باشد.
همچنین اجاره‌بها در کشوری مانند یونان با وجود ارائه دستمزدهای هزار و 650 دلاری حدود 600 دلار است که با توجه به تنش‌های اقتصادی، این کشور هنوز هم توانسته مأمن مطلوبی برای مستأجران باشد
اجاره‌بهای یک خانه معمولی در برلین؛ تقریباً یک چهارم متوسط حقوق آلمانی‌هاست. اجاره‌بها در این شهر حدود 1160 دلار و متوسط حقوق در آلمان 3900 دلار است. این کشور در میان شهرهای اروپایی، بازار مسکن برلین وضعیت نسبتاً مناسبی دارد.
این آمارها و ارقام در حالی ارائه می‌شود که کشور ایران یکی از بدترین کشورها در بخش اجاره‌بها است.
به‌طورکلی قانون 20/30/50 قانونی است که در بیشتر کشورهای توسعه‌یافته برای مدیریت درآمد و هزینه‌ها استفاده می‌شود. بر اساس این قانون هر فرد باید ۵۰ درصد از درآمدش را صرف اجاره خانه، هزینه خودرو، قبوض مختلف… کند. ۳۰ درصد به هزینه‌های روزمره اختصاص دارد و ۲۰ درصد باقی‌مانده را باید برای پس‌انداز کنار گذاشت.
حال این قانون در کشور نه تنها رعایت نمی‌شود بلکه به. به این دلیل که اولاً هزینه‌های مربوط به خرید خانه، رهن و اجاره آپارتمان در ایران بسیار زیاد است؛ و دوماً هزینه‌های مربوط به مصرف انرژی و زندگی روزانه برای محله‌های مختلف و افراد مختلف اختلاف بسیار زیادی دارد تا جایی که برای بسیاری از افراد امکان پس‌انداز یا وجود ندارد، یا بسیار کم است
در این میان راهکار چیست؟ به اعتقاد بسیاری از کارشناسان مشکل کنونی مسکن ناشی از غفلت چندساله نیست متأسفانه این مقوله در طی ده‌ها دهه مورد اغفال قرارگرفته و دولت‌ها با دخالت و سیاست‌های تبلیغاتی و شعارگونه، تمرکز بر تئوری های شکست‌خورده همچون سیاست‌های ناصحیح کشورهای سوسیال دمکرات (ساخت خانه‌های اجتماعی تحت تفکر حزب کارگر) و نگاه‌های پوپولیسمی (همچون مسکن مهر که از آن می‌توان به عنوان دشمن دمکراسی یادکرد) و ده‌ها طرح و سیاست مطلوب اما بومی نشده در کشور باعث شداند خانه‌دار شدن مردم چه مالکیت و چه اجاره‌نشینی با مشکلات عدیده ای روبرو شوند.
حال چه باید کرد؟
برخی از کارشناسان صنعت مسکن معتقدند سیاست‌های کشور المان به عنوان یکی از کشورهای موفق در حل معضلات مسکن ایران می‌تواند مؤثر واقع شود. دولت مردان می‌توانند با اقتباس صحیح از این الگو می‌توانند معضل مسکن را در یک دهه رفع و رجوع کنند.
بعد از جنگ جهانی دوم در این کشور، مسکن‌سازی اجتماعی عمد تا توسط دولت انجام شد؛ اما سیاست مسکن بعد از ۱۹۵۴ منطبق بر سیاست اقتصاد بازار با جهت‌گیری اجتماعی و مبتنی بر این اصل که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی باید با حمایت‌های خاص مالی دولت تشویق شوند، تغییر کرد. بدین ترتیب سیاست ملی مسکن، یارانه‌های سرمایه‌ای وسیع برای ساختمان‌سازی فراهم کرد، در عوض سرمایه‌گذاران کنترل‌های شدید اجاره را پذیرفتند. تشویق‌های مالیاتی از جمله عوامل دیگری بود که برای رونق این صنعت به کار گرفته شد.
اولین اقدام این کشور کنترل بازار زمین بود در کشور آلمان همانند دیگر کشورهای سرمایه‌داری، زمینه سوداگری در بازار زمین به نسبت دیگر بازارها بسیار مستعد تر بود بنابراین دولت قوانین سفت و سختی بر کنترل این مقوله به خرج داد. شهرداری‌ها به عنوان حکومت‌های محلی با اعمال کنترل شدید بر کاربری زمین و روند صدور پروانه ساخت‌وساز، به برنامه‌ریزی بازار و زمین پرداخته و به شهرداری‌ها این امکان را دادند تا زمین‌های موردنیاز خود را تهیه کنند.
در گام دوم دولت سه نوع کمک مالی ارائه داد در گام نخست کمک‌ها به صورت مستقیم به مسکن‌ساز ارائه شد این بخش به دو شیوه یارانه سرمایه‌ای و یارانه مالیات یا یارانه هزینه ارائه شد. در شیوه اول یعنی یارانه سرمایه‌ای دولت شروع به ارائه وام‌های بدون بهره با بازپرداختی‌های ۲ درصدی به صورت طولانی مدت در بازه زمانی ۳۵ تا ۴۵ سال کرد.
اما شیوه دوم یعنی ارائه یارانه مالیات یا یارانه هزینه‌ها پس از ۲۰ سال از حمایت همه‌جانبه دولت شکل گرفت بنابراین در طی این سیاست یارانه هزینه‌ها جایگزین یارانه سرمایه شد. این یارانه‌ها به منظور کاهش هزینه‌های جاری ساخت واحد مسکونی اعطا شد تا منجر به کاهش اجاره‌بهای خانه و شامل هزینه‌های سرمایه‌ای - خرید مصالح ساختمانی و هزینه‌های عملیاتی دستمزد نیروی کار شود.
اما نسخه دوم یعنی کمک غیرمستقیم به مسکن‌سازی به شکل تخفیف مالیات بر سود حاصل از ساخت و نیز تخفیف‌های مالیاتی بر خرید زمین و مستغلات، کمک مستقیم به اشخاص بود این کمک‌ها در حمایت از اقشار خاص جامعه، به صورت کمک‌هزینه اجاره‌بها به آن‌ها پرداخت شد. میزان این کمک متناسب با فاکتورهای مانندمیزان درآمد خانوار، تعداد اعضای خانوار، میزان اجاره‌بهای پرداختی بود.
مرحله بعدی سیاست کنترل اجاره‌بها بود این مقوله به این دلیل صورت گرفت که کمبود شدید مسکن، امکان آزادسازی اجاره در بازار مسکن را نمی‌داد بنابراین افزایش اجاره‌بها در ۱۵ سال ناچیز بود. با این کار از افزایش تورم حاصل از اجاره‌بها، جلوگیری می‌شد. البته با بهبود وضع مسکن سیاست کنترل اجاره‌بها نیز طبق مکانیزم بازار آزاد صورت پذیرفت.
حال به گفته کارشناسان این صنعت حل مشکلات بخش مسکن نیازمند اصلاح ساختار و سیاست‌گذاری‌های درست است و مسئولان به جای اظهارنظرهای نابه‌جا، طرح‌های نصفه و نیمه، غیرعملیاتی و بومی شده و وعده‌های تو خالی نگاهی به تجربه کشورهای توسعه‌یافته و جهان سومی داشته باشند.
به هر حال رشد لجام‌گسیخته نقدینگی در دولت یازدهم و دوازدهم از یک سو و کم‌کاری در برقراری ابزارهای مالیاتی جهت تبدیل بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به حالت مصرفی موجب رشد چند برابری قیمت مسکن طی سال‌های اخیر شده است به‌طوریکه خرید آپارتمان حتی با متراژهای کوچک برای بسیاری از دهک‌های درآمدی به آرزویی دست‌نیافتنی و محال بدل گشته است. در این میان مشکل خرید یا اجاره مسکن به عنوان سد سیمانی در راه ازدواج با تورم اقتصادی فعلی موجود در جامعه دست به دست هم داده تا جوانان را از ازدواج گریزان کند. به‌راستی این جوانان کجا می‌توانند آشیانه خود را بنا کنند؟ به نظر می‌رسد جدای از دولت، حکمرانان محلی، انبوه سازان، خروج بانک‌ها از بخش مسکن، مبارزه با سوداگران زمین، اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند تا حدودی کمک رسان در حل مشکل مسکن تلقی شود. به هر حال بنا به گفته کارشناسان بخش مسکن حوزه فرابخشی است و نیازمند همکاری و همیاری همگانی است.

انتهای‌پیام/